Формирование инвестиционной стоимости проектов институционального арендного жилья в России

Проблематика оценки инвестиционных проектов институционального арендного жилья в условиях российского рынка не является широко исследуемой из-за особенностей исторического развития жилищной сферы Российской Федерации, однако она будет иметь все большее значение по мере распространения бизнес-модели институционального арендного жилья в нашей стране. Анализ источников и факторов увеличения инвестиционной стоимости таких проектов является необходимым условием развития данной бизнес-модели в её институциональном виде. Целью настоящей статьи является определение и систематизация этих факторов, для чего автор: (1) проводит анализ стандартных этапов жизненного цикла проектов арендного жилья в сравнении с этапами жизненного цикла девелоперских проектов, предлагаемых в отечественной научной литературе; (2) разрабатывает укрупненную модель оценки инвестиционной стоимости перспективных проектов институционального арендного жилья на предынвестиционной стадии, которая учитывает правовую рамку и практические аспекты функционирования первичного рынка жилья и рынка аренды в России; (3) предлагает методику оценки влияния отдельных факторов на итоговый показатель инвестиционной стоимости (через показатель эластичности) на примере гипотетического проекта арендного жилья в российском городе-миллионнике. Показано, что основными факторами, влияющими на инвестиционную стоимость и следовательно, на инвестиционные показатели модельного проекта институционального арендного жилья, являются параметры доходной части проекта и ставка требуемой доходности, второстепенными - темпы роста цен и параметры расходной части проекта. Характеристики сроков реализации проекта на его инвестиционной фазе оказывают относительно слабое влияние на итоговую инвестиционную оценку проекта. Примечательно, что группа факторов с наибольшим влиянием отличается наибольшей непредсказуемостью, так как определяются ценообразованием на локальном рынке аренды и динамикой долгосрочных ставок в экономике, следовательно, представляется актуальным развитие методов их оценки и прогнозирования в условиях российского рынка.

The problem of evaluating investment projects of institutional rental housing in the Russian market conditions is not widely researched due to the specifics of the historical development of the housing sector of the Russian Federation, however, it will be increasingly important as the business model of institutional rental housing spreads in our country. Analyzing the sources and factors of increasing the investment value of such projects is a necessary condition for the development of this business model in its institutional form. The purpose of this article is to identify and systematize these factors, for which purpose the author: (1) analyzes the standard stages of the life cycle of rental housing projects in contrast with the stages of the life cycle of development projects proposed in the Russian scientific literature; (2) develops an integral model for assessing the investment value of promising institutional rental housing projects at the pre-investment stage, which takes into account the legal framework and practical aspects of the functioning of the primary housing market and the rental housing market. It is shown that the main factors affecting the investment value and, consequently, the investment indicators of the model project of institutional rental housing are the parameters of the income part of the project and the rate of required return, while the secondary factors are the rate of price growth and the parameters of the expenditure part of the project. The characteristics of the project realization terms in its investment phase have a relatively weak influence on the final investment evaluation of the project. It is important to note that the group of factors with the greatest influence is characterized by the greatest unpredictability, as they are determined by pricing in the local rental market and the dynamics of long-term rates in the economy, therefore, it seems relevant to develop methods of their assessment and forecasting in the conditions of the Russian market.